Comment partager au divorce la maison achetée ensemble ?

En bref. Lorsque la maison appartient en copropriété aux deux époux, l'un d'eux peut demander au divorce qu'elle lui soit attribuée entièrement s'il justifie d'un intérêt prépondérant, à charge de désintéresser l'autre (art. 205 al. 2 CC). À défaut, la copropriété prend fin par un partage en nature, une vente de gré à gré ou aux enchères, ou le rachat de la part de l'autre (art. 651 al. 1 CC). Le compte se fait sur la valeur vénale, dette hypothécaire déduite (art. 211 et 210 CC).

État du droit au 1er janvier 2017 · vérifié le 2 octobre 2026 · rédigé par divorceinfo.ch à partir des textes officiels. Cette page explique le droit ; elle ne remplace pas l'avis d'un conseil sur votre situation.

Signal d'alerte — vente ou hypothèque avant le partage. Sous le régime ordinaire, aucun époux ne peut, sauf convention contraire, disposer de sa part de copropriété sans le consentement de l'autre (art. 201 al. 2 CC), et le logement familial ne peut être vendu sans consentement exprès (art. 169 al. 1 CC). À la requête d'un époux, et dans la mesure nécessaire pour assurer les conditions matérielles de la famille ou l'exécution d'obligations pécuniaires du mariage, le juge peut restreindre le pouvoir de l'autre de disposer d'un immeuble ; il en fait porter la mention au registre foncier (art. 178 al. 1 et 3 CC).

Cela dépend de…

votre régime matrimonial : participation aux acquêts (sans contrat), séparation ou communauté de biens ;
les parts inscrites au registre foncier ;
qui a payé quoi : fonds propres, héritage, 2e pilier, amortissements.

Qui peut garder la maison ?

Celui qui le demande et justifie d'un intérêt prépondérant, contre paiement de la part de l'autre (art. 205 al. 2 CC). Le texte ne définit pas cet intérêt ; le Tribunal fédéral en a posé les principes (ATF 119 II 197, consid. 2), à lire dans l'arrêt. La même règle vaut en séparation de biens (art. 251 CC) ; en communauté de biens, chaque époux qui justifie d'un intérêt prépondérant peut demander le logement compris dans les biens communs, en imputation sur sa part (art. 244 al. 1 et 3 CC).

Dans quel ordre, et à quelle valeur ?

Partage de la copropriété, avant la liquidation du régime, selon les art. 650 et 651 CC et 205 al. 2 CC ; son résultat entre ensuite dans les masses des époux (ATF 138 III 150, consid. 5.1 et 5.2). Les parts inscrites au registre foncier sont présumées ; un financement inégal ne suffit pas à fonder une autre répartition de la plus-value (consid. 5.1.2 et 5.1.4).
Estimation à la valeur vénale (art. 211 CC), au jour de la liquidation (art. 214 al. 1 CC) — en procédure, au jour du jugement (ATF 121 III 152, consid. 3a). La composition des masses, elle, se fige au jour de la demande en divorce (art. 204 al. 2 CC).
Dettes : l'hypothèque se déduit pour dégager le bénéfice (art. 210 al. 1 CC).

Cette page ne chiffre aucun rachat : la valeur est affaire d'expertise.

L'un de nous a payé davantage : est-ce compté ?

Selon le cas. L'époux qui a contribué sans contrepartie à l'acquisition d'un bien de l'autre a une créance proportionnelle à sa contribution, avec part à la plus-value (art. 206 al. 1 CC ; ATF 141 III 53, consid. 5) ; une convention écrite peut écarter cette part (art. 206 al. 3 CC). Un héritage investi peut donner lieu à récompense (art. 209 CC) : L'héritage se partage-t-il ?

Personne ne rachète : que se passe-t-il ?

Chaque copropriétaire peut exiger le partage (art. 650 al. 1 CC). Le partage ne doit pas être provoqué en temps inopportun (art. 650 al. 3 CC), mais au divorce il ne l'est en règle générale pas (ATF 138 III 150, consid. 5.1.1). Faute d'accord, le juge ordonne le partage en nature ou, à défaut, la vente aux enchères publiques ou entre les copropriétaires (art. 651 al. 2 CC).

Et la banque, le 2e pilier, les impôts ?

Hypothèque : si vous avez signé solidairement, la banque peut réclamer le tout à chacun (art. 143 et 144 CO) ; vos comptes entre époux ne lui sont pas opposables (art. 193 al. 1 CC).
2e pilier investi dans la maison : si le divorce intervient avant un cas de prévoyance, le versement anticipé est traité comme une prestation de libre passage et partagé avec le reste (art. 30c al. 6 LPP ; art. 123 al. 1 CC) — Partage du 2e pilier.
Gain immobilier : son imposition est différée pour un transfert entre époux lié au régime matrimonial, si les deux sont d'accord (art. 12 al. 3 let. b LHID). Les droits de mutation relèvent du droit cantonal.

Ce qui dépend de votre situation

Le régime, les parts inscrites, l'origine des fonds, le contrat hypothécaire, le canton de l'immeuble, les enfants.

Ce qui reste incertain

Ce qu'est un « intérêt prépondérant » dans un cas donné ; si des délais de paiement (art. 218 CC) valent pour le rachat ; si le droit d'habitation de l'art. 121 al. 3 CC vaut pour une maison en copropriété ; si la banque accepte de libérer de la dette hypothécaire l'époux qui quitte la maison, ce que cette page n'examine pas.

Ce qu'il est utile de réunir

Pour la personne qui vous accompagne (avocat, service juridique, médiateur, ou conseil commun) : l'extrait du registre foncier ; le contrat de mariage éventuel ; les estimations datées ; les preuves des apports de chacun ; le contrat hypothécaire et les échanges avec la banque ; qui paie les charges depuis la séparation.

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Sources

Code civil : art. 121, 123, 169, 178, 193, 201, 204, 205, 206, 209, 210, 211, 214, 218, 244, 251, 650, 651 CC — Fedlex, RS 210
Code des obligations : art. 143, 144 CO, Fedlex, RS 220
LPP : art. 30c, Fedlex, RS 831.40
LHID : art. 12, Fedlex, RS 642.14
Tribunal fédéral : ATF 119 II 197 (29 juin 1993) · ATF 121 III 152 (9 mars 1995), consid. 3a · ATF 138 III 150 (5A_352/2011, 17 février 2012), consid. 5.1 et 5.2 · ATF 141 III 53 (5A_621/2013, 20 novembre 2014), consid. 5 — à consulter sur bger.ch